| Pravne regulative
Djelatnost upravljanja i održavanja zgrada u našem kantonu zasniva se na Zakonu o korišćenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade TK (“Sl. novine TK” br. 7/00, 14/02 i 5/07), a kojim se utvrđuju Zakonska pravila za uređenje međusobnih odnosa etažnih vlasnika kao i rad upravitelja.
U skladu sa čl. 6a. Zakona, svaka zgrada koja ima dva ili više vlasnika i više od 4 stana, mora imati upravitelja.
Etažni vlasnici imaju nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva na zajedničkim dijelovima zgrade koji služe njihovim posebnim dijelovima i nedjeljivo zajedničko pravo vlasništva na zemljištu na kome je zgrada izgrađena.
Prema članu 9. Zakona o korišćenju, upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrade etažni vlasnici zgrade sklapaju i ovjeravaju Međuvlasnički ugovor kojim se definiše sljedeće:
- etažni vlasnici upravljaju sa zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade koji su određeni čl. 3. Zakona i samim Međuvlasničkim ugovorom;
- način upravljanja i odlučivanja;
- način prikupljanja, raspodjele i upotrebe sredstava namijenjenih za održavanje zgrade;
- odlukom natpolovične većine etažnih vlasnika bira se Predstavnik ulaza;
- etažni vlasnici zgrade biraju upravitelja.
To znači da etažni vlasnici biraju predstavnika ulaza i upravitelja zgrade što donosi i obveze koje su definisane međuvlasničkim ugovorom. Ugovor koji je potpisalo više od 50% etažnih vlasnika, obavezuje i one etažne vlasnike koji su ga odbili potpisati, kao i etažne vlasnike koji su pravo vlasništva stekli nakon sklapanja tog ugovora. PREDSTAVNIK ULAZA po gore navedenom ugovoru ovlašten je:
- sklopiti ugovor s upraviteljem o upravljanju zgradom;
- zastupati etažne vlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim za zajedničke dijelove i uređaje zgrade;
- voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi;
- pratiti i izvještavati upravitelja o promjenama vlasništva nad posebnim dijelovima u zgradi;
- pokrenuti inicijativu za prikupljanje sredstava za velike popravke zgrade;
- sarađivati sa upraviteljem na poboljšanju stepena naplate naknade za održavanje.
Nakon što etažni vlasnici izaberu upravitelja zgrade, predstavnik ulaza potpisuje UGOVOR O UPRAVLJANJU s izabranim upraviteljem, kojim će se regulisati:
- sadržaj i obim poslova redovnog održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade prema godišnjem programu održavanja zgrade;
- poduzimanje hitnih popravaka;
- pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima se povećava vrijednost zgrade;
- način osiguranja sredstava za pokriće troškova upravljanja i održavanja;
- zastupanje etažnih vlasnika pred sudom i drugim tijelima državne vlasti u postupcima koji proizlaze iz upravljanja;
- odgovornost za slučaj neizvršenja ugovornih obveza.
Etažni vlasnici na svom skupu imaju pravo i obavezu da u upravljanju zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade odlučuju o:
- pravilima o radu skupa etažnih vlasnika i odbora etažnih vlasnika;
- programu održavanja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade koji koriste zgradi kao cjelini, uključujući i građevinske promjene nužne radi održavanja;
- planu prihoda i rashoda zgrade;
- završnom obračunu;
- prihvatanju godišnjeg izvještaja;
- izboru odbora etažnih vlasnika i njegovom smjenjivanju;
- osiguranju zgrade;
- iznajmljivanju i davanju u zakup zajedničkih prostorija;
- sprovođenju odluke o kućnom redu;
- stvaranju zajedničkih sredstava;
- drugim pitanjima koje predloži odbor etažnih vlasnika ili 1/3 etažnih vlasnika.
Bitno je napomenuti da svi etažni vlasnici moraju dati saglasnost na odluku o prodaji, davanju u zakup zajedničkih prostorija, kao i obavljanju vandrednih poslova. Slijedeća bitna stvar je utvrđivanje sredstava za uplaćivanje zajedničke naknade. Cijena naknade održavanja se utvrđuje po m2 prostora mjesečno, odnosno ista u skladu sa čl. 14. Zakona iznosi do 0,30 KM/m2 za stan, 0,40 KM/m2 za poslovni prostor, te 0,15 KM/m2 za garažu u sastavu zgrade. Naravno iznos naknade može biti umanjen ili uvećan na osnovu obrazloženog zahtjeva upravitelja i preko 50% etažnih vlasnika. Zajedničkim sredstvima raspolaže upravitelj na osnovu ugovora o upravljanju i u skladu s odobrenim programom održavanja.
Ako se gornje radnje ne organizuju u zgradi, lokalna samouprava donosi odluku o prinudnom upravitelju, jer, kao što je već rečeno, svaka zgrada mora imati upravitelja.
Prema čl. 24. Zakona utvrđene su novčane kaznom u iznosu od 100 do 1.000 KM za etažne vlasnike koji:
- svojim ponašanjem nanose štetu na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade iz člana 3. ovog Zakona
- ne snose troškove korišćenja, upravljanja i održavanja zajedničkih dijelova zgrade, koji služe njihovim posebnim dijelovima (član 5.)
- o svom trošku ne izvrše opravku na svom posebnom dijelu, ako je to neophodno da bi se otklonila šteta za posebni dio drugog vlasnika ili za dijelove zgrade koji služe zgradi kao cjelini (član 6, stav 2.)
- koriste zajedničke dijelove i uređaje zgrade na način koji povređuje pravo drugih korisnika (član 11.)
- ne dozvole vršenje popravaka ili drugih radova, odnosno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade propisanih članovima 18., 19. i 20. ovog Zakona osobi kojoj je povjereno održavanje zgrade iz člana 22. ovog Zakona
|
